Як оцінити ринкову вартість власності

Коли мова заходить про купівлю або продаж нерухомості для вашого бізнесу, відправним пунктом є з’ясування, скільки коштує нерухомість. Це здається досить простим - безумовно, ви бачите, що раніше продавалося у вашому населеному пункті, і використовуєте це як стрибкову точку? На жаль, оцінка майна - і особливо комерційного - не є настільки однозначною. Якби це було, у професійних оцінювачів у цій галузі не було б потреби.

Що таке ринкова вартість?

Ринкова вартість - це професійна думка про те, за що нерухомість продаватиметься на відстані витягнутої руки - тобто для незалежного покупця, без будь-яких поступок чи відкатів - на основі місцевого ринку нерухомості, попиту та пропозиції, за що продаються інші подібні об'єкти нерухомості площі, а також специфічні особливості та переваги власності.

Це не те саме, що ринкова ціна майна, яка може бути більшою чи меншою за ринкову вартість. Це тому, що ціна є такою, за яку продавець погодиться продати нерухомість. Це може збігатися з ринковою вартістю, або продавець може прийняти нижчу ціну за майно, оскільки, наприклад, йому потрібен швидкий продаж.

Три різні методи оцінки

Існує також набагато довше визначення ринкової вартості, і це залежить від типу методу оцінки, який використовується. Є три основні методи оцінки в Сполучених Штатах: порівняння продажів підхід , то витратний підхід і дохідний підхід . Частина роботи оцінювача полягає в тому, щоб знати, який метод використовувати для даного об’єкта в певному місці.

Перш ніж ми розглянемо ці три підходи, майте на увазі, що значний відсоток вартості об’єкта є суб’єктивним . Вирішення питання, скільки коштує нерухомість, - це більше мистецтво, ніж наука, і певні частини процесу може бути трохи важко зрозуміти. Ви можете попросити трьох різних оцінювачів оцінити одне і те ж властивість і отримати три різні відповіді.

Особливо це стосується комерційного майна, де дефіцит може відігравати роль у оцінці майна. Оцінки в деяких випадках можуть складати десятки тисяч доларів!

Оцінка власних цін за допомогою підходу порівняння продажів

Підхід порівняння продажів є найбільш часто використовуваним методом визначення вартості житлової нерухомості, хоча він також підходить для оцінки деяких видів комерційної нерухомості. Використовуючи цей підхід, вартість нерухомості базується на тому, що подібні об'єкти нерухомості продавали нещодавно на тому самому ринку. Ці властивості називаються "порівнянними" або "комп" - звідси і підхід порівняння продажів .

Ось як це працює:

  1. Зверніть увагу на особливості власності

  2. Для початку перелічіть особливості та переваги власності, наприклад:

    • Площа.
    • Розмір лоту.
    • Місцезнаходження.
    • Вік.
    • Кількість спалень та ванних кімнат (якщо вони є житловими).
    • Якщо комерційне, найкраще використовувати майно (наприклад, офіс, роздрібна торгівля, склад).
    • Загальний стан (хороший, середній, поганий).
    • Гаражі, басейни, модернізація

      -

      все, що відрізняє цю властивість від інших об’єктів у спільноті.

  3. Знайдіть порівнянні властивості

  4. Наступним кроком є ​​пошук продажних цін принаймні трьох об’єктів, які можна порівняти з об’єктом власності. Це означає, що вони повинні спільно використовувати деякі, або в ідеалі всі функції, які ви перелічили. Запишіть будь-які інші характеристики, наприклад, нижній квадратний метр - ця інформація вам знадобиться пізніше.

  5. Якщо у вас є доступ до служби множинних переліків, ви можете легко створити список компіляцій. Ви шукаєте нерухомість, яку продали за останні три-шість місяців - ринки нерухомості рухаються настільки швидко, що застарілі ціни продажу будуть застарілими. Зверніть увагу на адресу ваших подібних об'єктів нерухомості. Місце розташування є ключовим елементом оцінки нерухомості через такі фактори, як транспорт та якість школи, тому ви шукаєте нерухомість у тому самому районі та в ідеалі на декількох вулицях об’єкта власності.

  6. Якщо у вас немає доступу до MLS, ви можете знайти значну частину цієї інформації на Zillow; вам просто доведеться трохи більше копати.

  7. Розрахуйте базову ціну

  8. Коли ви знайдете свої порівнянні, проведіть швидкий розрахунок, щоб отримати базову оцінку для властивості предмета. Наприклад, якщо ви знайдете три порівнянні об'єкти нерухомості, які продаються за 450 000, 480 000 і 435 000 доларів відповідно, ви б взяли середнє значення цих цифр - 455 000 доларів.

  9. Інший варіант - знайти ціну за квадратний фут (ppsf), що корисно, якщо ваші комп’ютери більші або менші, ніж об’єкт вашої теми. Наприклад, припустимо, що власність у 450 000 доларів становила 2000 квадратних футів (225 доларів США за фунт / с), майно в 480 000 доларів - 2200 квадратних футів (218 доларів за фунт в секунду), а власність у 435 000 доларів - 1950 квадратних футів (223 долари за фунт в секунду). Середній ppsf становить 222 долари. Для предметного майна площею 2300 квадратних футів це дорівнює базовій оцінці 510 600 доларів.

  10. Додайте дещо, відніміть дещо

  11. Як пояснювалося раніше, оцінка власності - це більше мистецтво, ніж наука - і саме тут оцінка стає суб'єктивною. Фізичні характеристики представляють найбільш очевидні відмінності між двома порівнянними властивостями - один може бути в кращому ремонті, ніж інший, або один може мати гараж, а інший - ні. Тому вам потрібно коригувати ціну вгору або вниз, щоб врахувати якість, стан, дизайн та особливі особливості.

  12. Наприклад, якщо нерухомість на сусідній вулиці продана нещодавно, але вона мала вигляд, тоді як об’єкт власності виходить на цегляну стіну, можливо, доведеться зменшити базову вартість об’єкта нерухомості. Це елементарно, але це найкраще, що ви можете зробити, не маючи досвідченого ока професійного оцінювача.

Оцінка земель із використанням підхідного підходу

Витратний підхід починається з розрахунку, скільки коштуватиме майно на відбудову, або як точну копію поточної будівлі, або для будівництва подібної будівлі зі схожими характеристиками та зручностями, але з сучасними будівельними матеріалами.

Потім оцінювач вираховує суму нарахованої амортизації, яка представляє зменшення вартості майна з часом внаслідок застарілості або зносу. Теорія тут полягає в тому, що ніхто не платить більше за існуюче майно, ніж це коштує побудувати те саме майно з нуля.

Витратний підхід сприятливий у нових конструкціях або для оцінки спеціальних властивостей, де недостатньо подібних властивостей для порівняння. Якщо ви оцінюєте комерційну власність, промислову власність або оголену землю, то це може бути найнадійнішим підходом.

Ось як ви це робите:

  1. Оцініть вартість землі, уявляючи її вільною

  2. Пряме порівняння є найпоширенішим методом оцінки вартості вакантних земель - за що нещодавно продали інші ділянки? Наприклад, скористайтеся кошторисом вартості землі в 50 000 доларів.

  3. Оцініть вартість спорудження будівлі

  4. В ідеалі ви підсумуєте вартість усіх окремих будівельних компонентів, таких як дах, каркас та сантехніка. Однак ця вправа є досить нудною, і її найкраще залишити оцінювачам витрат. Працювати з одноразовою оцінкою за квадратний фут простіше - тут вам може допомогти телефонний дзвінок архітектору або будівельній компанії.

  5. Наприклад, якщо будівництво компанії коштує 100 000 доларів для розміщення складу площею 2000 квадратних футів, ставка складе 50 доларів за квадратний фут. Помножте цю норму на площу забудови об'єкта нерухомості, щоб отримати вартість будівництва. Наприклад, припустимо, що ваш склад складає 5000 квадратних футів. Орієнтовна вартість будівництва складе $ 250 000 (5000 x 50).

  6. Відняти суму амортизації

  7. Знос являє собою втрату вартості, оскільки майно старіє з часом або через зношення, або через втрату корисності - наприклад, сучасний офіс буде підключений до сучасних методів зв'язку, тоді як 40-річна будівля може не бути. Найпростішим методом амортизації є метод віку-життя , який оцінює відстань майна протягом терміну його корисного використання. Наприклад, якщо майно має вік 10 років і термін корисного використання - 40 років, вартість будівництва повинна бути амортизована на 25 відсотків. У цьому прикладі вам залишається вартість будівництва 187 500 доларів.

  8. Знайдіть значення

  9. Нарешті, додайте вартість землі до амортизованої вартості будівництва будівлі. Тут вартість власності становить 50 000 доларів + 187 500 доларів = 237 500 доларів.

Дохідний підхід для орендованих будівель

Якщо предметна власність здана в оренду та приносить дохід, ви маєте можливість оцінити її за дохідним підходом. Цей метод використовує дохід від оренди майна або потенційний дохід для обґрунтування його ринкової вартості. Багатоквартирні будинки та дуплекси - це приклади властивостей, які ви можете оцінити, використовуючи підхід доходу.

Цей метод трохи ускладнюється, і про те, як це зробити, були написані цілі книги.

Ось скорочена версія:

  1. Визначте чистий річний дохід від майна

  2. Чистий річний дохід - це дохід від оренди орендарів та мешканців. Якщо будівля порожня або частково порожня, вам доведеться оцінити цю цифру. Обов’язково враховуйте вакансії . Наприклад, у багатоквартирному житловому комплексі можна оцінити, що 20 відсотків квартир будуть вільними принаймні один місяць у році, щоб забезпечити оборот орендарів. Таким чином, фактичний дохід від оренди буде нижчим за основний показник, який передбачає, що будівля завжди повністю зайнята.

  3. У цьому прикладі уявіть, що ви оцінюєте житловий комплекс, який приносить 500 000 доларів доходу від оренди на рік.

  4. Знайдіть чистий операційний дохід

  5. Чистий операційний дохід дорівнює доходу від майна за мінусом усіх обґрунтовано необхідних операційних витрат, таких як утримання, комунальні послуги, податки на майно, діяльність зі стягнення та винагороди за управління майном. У цьому прикладі витрати складають 100 000 доларів. Отже, NOI складає 400 000 доларів.

  6. Встановіть граничну норму власності

  7. Капіталізація або "капіталізація" - це норма прибутку, яку ви очікуєте отримати від майна, виходячи з доходу від оренди. Формула норми обмеження - NOI, поділена на вартість власності . Тут ви не знаєте вартості майна - оскільки саме це ви намагаєтеся обчислити. Тому вам доведеться працювати назад і починати з норми обмеження або дохідності, яку ви хочете досягти для своїх інвестицій.

  8. Як потенційний покупець, ви можете вирішити, що 8-відсоткова дохідність є середньою на цьому ринку, і саме це ви хочете отримати від цієї покупки нерухомості. Якщо ви не можете домовитись про ціну, яка досягає такої ставки, тоді ви будете шукати більш вигідну інвестицію.

  9. Запустіть обчислення ринкової вартості майна

  10. Поділіть NOI на ставку обмеження, щоб отримати значення власності. Оцінка для цього багатоквартирного будинку становила б 400 000 доларів США, розділених на 8 відсотків (0,08), або 5 мільйонів доларів.